Se il vecchio proprietario non ha pagato nulla negli ultimi anni e non ha subito alcuna conseguenza, sarà l’acquirente della nuova casa a dover pagare: cosa prevede il diritto

Quando si acquista una nuova casa, possono saltare sempre fuori dei balzelli o delle sorprese indigeste che l’acquirente non può prevedere. Bisogna sapere che il Codice civile stabilisce che in caso di cessione di un appartamento in condominio, quindi in caso di compravendita, donazione o acquisto all’asta dell’immobile, è il nuovo proprietario a dover rispondere dei debiti che il vecchio proprietario aveva nei confronti del condominio, ma per fortuna soltanto per due annualità.

Cosa prevede la legge

Il nuovo proprietario sarà tenuto a pagare le quote maturate nell’anno di trasferimento o della compravendita e quelle maturate nell’anno precedente e non corrisposte dal precedente proprietario. Non tutti sanno però che questa responsabilità potrebbe estendersi anche ad annualità precedenti. Così ad esempio se il venditore non paga il condominio da 5 anni, l’acquirente potrebbe essere costretto a pagare per conto suo tutto l’importo.

Purtroppo si tratta di una casistica assai frequente nei condomini, spesso utilizzata per evitare la prescrizione dei crediti che consiste nel riportare a bilancio gli importi delle annualità pregresse non ancora riscosse. Si tratta di quei classici casi previsti dalla normativa vigente in cui l’acquirente è tenuto a rispondere dei debiti condominiali oltre il biennio.

Esistono però dei sistemi per ridurre tale responsabilità patrimoniale come prevede l’articolo 63 del codice civile che impone una responsabilità solidale tra venditore e acquirente dell’immobile per le quote condominiali non pagate dal primo nell’anno in cui viene sottoscritto l’atto notarile o il rogito.

Quali sono i poteri dell’amministratore di condominio

Per fare un esempio pratico, se una persona compra casa nel 2025, sarà tenuto a rispondere dei debiti col condominio maturati dal venditore sia nel 2025 che nel 2024. Questa regola sia applica anche alle donazioni che ai trasferimenti tramite asta giudiziaria. Il compratore potrebbe anche non assumersi tali responsabilità economiche inserendo un apposita clausola nell’atto di trasferimento del bene cioè nel rogito notarile. Ma secondo la legge, questa clausola non sarebbe opponibile al condominio quindi l’amministratore di condominio, a prescindere dagli accordi tra i contraenti, avrà la facoltà di agire contro il vecchio o contro il nuovo proprietario, pretendendo il pagamento dell’intera somma evasa.

Per legge, però, rimane sempre salvo il diritto del nuovo acquirente di rivalersi poi eventualmente nei confronti del venditore. Va però chiarito che non succede spesso nella normale gestione condominiale che l’amministratore nel compilare il bilancio riporti a nuovo i crediti maturati negli anni precedenti. Ma è bene che il nuovo acquirente stia sempre con gli occhi ben aperti e si informi su eventuali debiti contratti dal precedente proprietario con il condominio, per evitare di dover sostenere ulteriori spese non previste.